כאשר קרקע מופשרת למגורים, למסחר או תעשייה, ערכה עולה בצורה חדה. האמת היא שערכה של אותה קרקע עולה באופן מתמיד גם לפני שהיא מופשרת. איך זה עובד? המשיכו לקרוא
הפשרת קרקע הוא מצב שבו קרקע שבנקודת זמן מסוימת מוגדרת כקרקע חקלאית משנה את יעודה והופכת לקרקע זמינה לבנייה. בין אם מדובר בקרקע אשר עתידים להיבנות עליה דירות מגורים, אזורי מסחר או תעשייה, ישנם מספר שלבים הנדרשים על מנת לשנות את יעודה של הקרקע. לאורך כל אחד מהשלבים האלו ערכה המקורי של הקרקע עולה, עד שהוא מגיע לשיאו כאשר הקרקע מופשרת וניתן לבנות עלייה.
מי שרשאי לפנות לצורך הגשת בקשה לשינוי יעוד קרקע הוא בעל המקרקעין המחזיק בבעלות של לפחות 75% מהשטח. גם רשויות מטעם המדינה וכן רשויות מקומיות יכולות להגיש בקשות מסוג זה.
השלב הראשוני בדרך להפשרת קרקע כולל עריכת תוכנית, אשר תציג את התכנון העתידי. תוכנית מעין זו נערכת על ידי אדריכל וצוות יועצים הכולל יועץ קרקע, יועץ תנועה, יועץ סביבה, אגרונום, שמאי, מודד ועוד.
השלב השני הוא הצגת התוכנית בפני הרשות מקומית. וגיבוש המלצות. מטבע הדברים, תוכנית שקיבלה את ברכת הדרך מהוועדה המקומית היא בעלת יתרון כאשר היא מגיעה לשלב השלישי – שלב הוועדה המחוזית.
מדינת ישראל מחולקת לששה מחוזות לצורכי תכנון: ירושלים, צפון, מרכז, דרום, תל-אביב וחיפה. לכל אחד מהמחוזות תוכנית מתאר מחוזית, שמטרתה להגדיר את צפי הפיתוח בו. חברי הוועדה המחוזית הם שרי ממשלה, נציג מטעם רשות מקרקעי ישראל, נציג מטעם מתכנן המחוז ונציגי השלטון המקומי. בנוסף, חברים בוועדה בעלי מקצוע מתחום התכנון והבנייה וכן נציגים אשר אמונים על הדאגה לאיכות הסביבה.
הוועדה המחוזית רשאית לאשר את התוכנית, לדחות אותה או לדרוש קיום של תנאים טרם אישורה. כך או אחרת, לאחר שהתוכנית אושרה, הוועדה המחוזית מפרסמת את התוכנית לעיון הציבור ומאפשרת לכל מי שרואה עצמו כנפגע להגיש התנגדויות למהלך. את ההתנגדויות ניתן להגיש בתוך 60 ימים ממועד הפקדת התוכנית והן מוגשות לרוב על ידי עורכי דין או שמאים, אשר מצביעים על אופי הפגיעה שצפויים לספוג המתנגדים ומנסים לשכנע את חברי הוועדה המחוזית בצדקתם. במידה ומתקבלת החלטה לדחות את התוכנית, ניתן להגיש בקשת ערר בנושא.
לאחר הגשת ההתנגדויות חברי הוועדה המחוזית דנים בכל אחת מהן בנפרד ומגיעים להחלטות. בחלק מהמקרים נציגי הוועדה יידרשו מהמתכננים שינוי בתוכנית, במקרים אחרים יוחלט לדחות את אותן התנגדויות והתוכנית תקבל את אישור הוועדה המחוזית במתכונתה המקורית.
אמנם הפשרת הקרקע היא התוצאה הסופית של ההליך הביורוקרטי המסועף, אולם בכל אחד מהשלבים מחירה של הקרקע עולה בהתמדה. פירוש הדבר הוא שאתם יכולים לרכוש קרקע שמיועדת להפשרה ולמכור אותה ברווח עוד לפני שהיא הופשרה בפועל. למרות שהרווח האמיתי הוא כאשר הקרקע מופשרת, חשוב לדעת שגם לאורך הדרך ניתן ליהנות מרווחים נאים כעסקה פיננסית.
כפי שניתן לראות, מדובר בתהליך מורכב אשר כדאי ורצוי ללמוד ועומק, על מנת לבחון עסקאות השקעה בקרקע. במסלול ההכשרה בנדל"ן מבית LEE MARSHEL תלמדו את רזי הוועדות ותבינו לעומק את נושא הפשרת הקרקעות. כך תוכלו לזהות עסקאות איכותיות שיכולות להוביל אתכם לחופש כלכלי אמיתי. השאירו פרטים >> ונציג LEE MARSHEL ייצור אתכם קשר בהקדם.
