מילון נדל"ן | ערכים | א | ב | ג | ד | ה | ו |

א' ב' ג' ד' ה' ו' | ז' ח' ט' י' כ' ל' |  מ' נ' ס' ע' פ'  | צ' ק' ר' ש' ת'

א'

 אדמות מינהל

 מינהל מקרקעי ישראל (המדינה) מחזיק ב- 22 מיליון דונם והוא מוכר האדמות הגדול ביותר. סה"כ 92% משטחה של מדינת ישראל נמצא בבעלות המדינה ובפיקוח וניהול מקרקעי ישראל. בניינים ובתים רבים נבנים היום על קרקע של מנהל כאשר נערך הסכם חכירה בין הצדדים ל- 49 שנה. בשנת היובל חוזרת הקרקע למדינה, ושוב נערך חוזה חכירה בין החוכר למדינה. אדמות מינהל מקרקעי ישראל נחשבות זולות יותר מאדמות פרטיות בשל החכירה, לעומת אדמות בבעלות פרטית.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: בתשעים אחוז מהמיקרים הקנייה ממ"י היא במכרז בלבד, למעט יעוד לאוכלוסייה ספציפית - אוכלוסיה דתית, או אוכלוסיה ערבית.

אדריכל

רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים. אחראי על תכנון המבנה כולל הגשת בקשה להיתר בניה .מלווה את הקבלן בתהליך הבניה. הכול בהתאם לתוכנית בנין ערים.האדריכל אחראי על תרגום החזון היזמי לביצוע בשטח ואישורו בועדות הרלוונטיות. כל זאת תוך כדי שימוש בשפה אדריכלית מקובלת, שמירה על חוק המקרקעין, וניצול זכויות קיימות. רצוי כי האדריכל יכיר את הרשות המקומית בתחומה הוא עובד.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: רצוי כי האדריכל יכיר את הרשות המקומית בתחומה הוא עובד. 

אדריכל נוף

מתכנן גנים, מגרשי משחקים, בריכות שחיה וכו'. מנצל את השטח שנותר לאחר הבניה לגינון או לתכנון שטח ציבורי בהתאם לשימוש הנדרש במבנה וניצול המשאבים הטבעיים שבו.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: מנצל את השטח שנותר לאחר הבניה לגינון או לתכנון שטח ציבורי בהתאם לשימוש הנדרש במבנה וניצול המשאבים הטבעיים שבו.

אופציה במקרקעין

זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד, האופציה צריכה להיות בכתב.מוגדרים באופציה תנאי העסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש. (חוק מיסוי מקרקעין , תשכ"ג-1963).שימוש באופציה מנוצל בעיקר ע"י קבוצות רכישה ומתווכים הרוצים לשמור, בהסכם עם בעל הנכס. את מחיר הזכות וקיבוע התקופה.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: קבוצות רכישה ומתווכים משתמשים באופציה משום שהם זקוקים לזמן כדי לארגן קבוצהאו משקיעים לרכישה.

אחוזי בנייה

שטח הנכס המותר לבנייה הנקבע על פי אחוזים משטח המגרש עליו נבנה הנכס. אחוזי בנייה נקבעים בתוכנית בניין עיר וניתן לקבל מידע לגבי אחוזיהבנייה המותרים בשטח מסוים, מהוועדה המקומית שבשטח התכנון שלה נמצא הנכס. אחוזי בנייה הם השטח המותר לבנייה במגרש הקיים.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: מומלץ לוודא עם הזכויות במגרש הם ברוטו או נטו. כלומר לאחר הפקעה לטובת הרשות המקומית או לפני הפקעה.בדרך כלל אחוזי הבנייה משפיעים על ערך המגרש.

אחוז מימון

שיעור המימון של בנק המשכנתאות בעסקת הרכישה של הנכס, ביחס לשווי הנכס הנרכש. גובה אחוז מימון שהבנק מאפשר לנו לקחת בשעבוד נכס.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: שיקולי הבנק ברוב המיקרים הם : הביטחון בלקוח וסחירות הנכס ביחס לשוק במקרה מימוש.

איגוד מקרקעין

איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויותבמקרקעין למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד - מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרותהעיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולאבדרךארעית.

איחוד וחלוקה מחדש

תוכנית לאיחודשל מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש בהתאם לתוכנית החדשה וזאת על מנת לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו המקסימאלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור.האיחוד חייב להיעשותבהסכמה של בעלי המגרשים או על פי צו בית משפט. האיחוד נעשה בעזרת שמאי מקרקעין –להפנות לשמאי

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: האיחוד נעשה בעזרת שמאי מקרקעין.

איחוד זכאים

שילוב של מספר הלוואות לצורך רכישת דירה אחת.

איטום

תחוםההגנה על הבניין מפני רטיבות וחדירת מים. האיטום מתבטא גם בתכנון נכון של פרטי הבניין, כגון פתחים, תעלות מים בחלון ספי יציאה ועוד.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: איטום הוא הצרה הגדולה ביותר של קבלנים ואחריות הקשה ביותר לביצוע בשלהמורכבות באטימה.הבעיות השכיחות באיטום הם: במרתפים, קירות חיצוניים ומרפסות.הסוד הגדול ביותר באיטום הוא: שיפועים נכונים, ניקוז מקסימאלי, ואטימת משטחים אשר הוחלקו כהכנה לאיטום.

אישור אכלוס

ניתן ע"י הרשות המקומית לאחר תשלום כל האגרות.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: יש לבדוקאת הבניין, לקבל חתימת מהנדס וטופס 4 המאשר את סיום הבנייה.

אישור גמר בנייה

ניתן ע"י הועדה ועדת בניין ערים עם סיום הבנייה והגשת כל הניירות שנדרשים.

פרשנות שי ניסים, יזםנדל"ן: יש לקבל טופס 4 המאשר קבלת המבנה על ידי העירייה. תהליך הלוקח חודש חודשיים.

אישור הלוואה עקרוני

אישור ראשוני על בסיס נתונים כלליים שלהלווה. האישור ניתן לגבי גובה ההלוואה וכשירות הלווה.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: האישור בלתי מחייב ונותן מושג על גובה ההלוואה שניתן לקבל.

אלמנט עמיד באש

חלק בבניןבעלעמידות אש כמוגדר בתקן ישראלי ת"י 931, למשך 90 דקות או כל זמן אחר שנקבע בתוספת השנייה .

ארנונה

תשלום עבור שירותי הרשות המקומית הנגבה ממחזיקהנכס עלפי חוק של משרד הפנים.

ב'

בורר

תפקידו לפתור בעיות שנוצרו בין צדדים מבלי להיכנס לתביעות בבית משפט הבורר הוא מקצוע בפניעצמו, ומוגדר בחוק.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: בורר משמש אלטרנטיבה לבית המשפט.

בטוחה

נכס מקרקעין או אחר המשועבד לבנק לצורך הבטחת פירעון ההלוואה.

פרשנות שיניסים, יזם נדל"ן: שיקולי הבנק נקבעים על פי סחירות הבטוחה.

ביטוח נכס

ביטוח נכס נעשה על פי עלויות מוסכמות של נזק לצד ג.עלות פינוי פסולת למקרה של התמוטטות, עלות של בנייה מחדש, ביטוח בהקמה, ביטוח בעת שיפוץ,הרמת פיגום, או עבודה במבנה, הכוללת גם את צד ג.

ביטוח יתר

סכום הביטוח גבוה מערך הנכס במקרה כזה מגיע למבוטח החזר הפרמיה ע"פ חוק.

ביטוח מבנה דירה

ביטוח המכסה את כל הנזקים שייגרמו למבנה הבית. לקירות ולכל מה שצמוד איליהם מפני שריפה, פיצוץ צנרת מים, נזק בזדון וכו'.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: הביטוח אינו כולל רעידת אדמה או שיפוץ.

ביטוח מבנה הרכוש המשותף

החלקים המשותפים של הבניין. כגון: חדר מדרגות, צנרת וכו' 

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: יש לבטח צד גכנגד תביעות אורחים ובעלי מקצוע.

ביטוח נכס

נכס המשועבד לבנק עקב הלוואה מחייב בביטוח מבנה.

ביטול משכון

ההודעהשל הבנק לרשם המשכונות על מחיקת משכון הזכויות של הלווה בנכס.

בניה נמוכה

מקרקעין מבונים בבניה צמודת קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינם בניה רוויה.הכוונה לבתים בודדים, וילות, קוטג'ים, בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים, צמודי קרקע וכיו"ב.

בנייה עצמית

בנייה בפיקוח וניהול בעל הנכס. כוללת את תכנון הבנייה, התקשרות עם הרשויות השונות ועם בעלי מקצוע ופיקוח על תהליך הבנייה. מוזילה את בניית הבית בכ-25%.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: אחריות הביצוע וטיב העבודה מוטלת על בעל הנכס.

בניה רוויה

בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על פי חוק המקרקעין התשכ"ט ‎1969, בן שתי קומות ומעלה ואשריש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת. על פי תמ"א 35.

בנין

כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר. לרבות:
1. כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע.
2. קיר, סוללת עפר, גדר ויוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום שטח,קרקע או חלל

בנין גבוה

בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבנין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבנין, דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 12 מטרים.

בנין חורג

בנין שלא נתקיימה בו הוראה מהוראותיה של תוכנית או של תקנה אחרת לפי חוק התכנון והבניה 1965 החלות עליו, בין שניתנו לסוג מיוחד של בנינים ובין שהן חלות עליו בהיותו נמצא באזור או בשטחמיוחד, או שלא נתקיימה בו הוראה של היתר שניתן לבנייתו על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה 

בניין לשימור

הגדרה לבניינים ספציפיים, שנותנת הרשות המקומית למבנים מיוחדים בעלי ערך היסטורי, כאשר חשוב לה לשמר אותם כפי שהם לעתיד. נכסים לשימור אסורים להריסה בשום מקרה ובחלק מהם ניתן לבצע הרחבות ושינויים מינוריים עם פיקוח מוגבר של הרשות המקומית.

בנין רב-קומות

בנין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבנין לבין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר בבנין, דרך חדר מדרגות משותף, עולה על 27 מטרים.

בעל בית

הבעלים החוקיים של הנכס על פי לשכת רישום המקרקעין – לו יש הזכות לבצע בנכסכל פעולה המותרת על פי החוק. הבעלות בקרקע חלהגם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע.

בעל היתר

מי שעל שמו הוצא היתר.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: בדרך כלל זהו בעל הנכס.

בעלות משותפת – מוש"ע

נכס מקרקעין השייך לכמה בעלים האוחזים בחלקים שונים בנכס.

בר-רשות

המשתמש בנכס לתועלתו של בעל הבית ו/או לתועלתו עצמו מבלי שיהיה לו זכויות קנייניות. הזכות של בר-רשות ניתנת עקרוניתלהעברה, למשל ליורשים, והכול בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרשות והגדרתה.

ג'

גומחה -נישה

חלל שקוע בקיר.

גוש

מספר זיהוי לקרקע. מדינת ישראל מחולקת לגושים, הגושים מחולקים לחלקות ותתי חלקות.

גלריה

תקרת ביניים בתוך מבנה

גרירת משכנתא

החלפת הנכס המשועבד לבנק כבטוחה להלוואה, בנכס אחר שישועבד לטובת הבנק.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: תנאי ההלוואה לא משתנים.

גרמושקה (הרמוניקה)

נקראת גם תכנית הגשה כי היא מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה עבור קבלת היתר בניה. תכנית ההגשה כוללת בתוכה מספר מפות כגון:מפה טופוגרפית, מפה מצבית, קנה מידה וכדומה. וכן כוללת טפסים נלווים כגון: פרטי הנכס גוש, חלקה וכדומה, פרטי האדריכל, תיאור הבקשה, סוג הבניה, יעוד פירוט השטחים העיקריים ושטחי שרות, וחתימות עורך הבקשה, בעלי הנכס ואדריכל.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: מופיעים פרטים הנדסייםשל המבנה, חישובי חוזק, ומפרט כללי המסביר איך יראה הבניין המוגמר בכמה חזיתות ביחס למגרש.

ד'

דירה

יחידת דיור בבנין משותף שלה לפחות חדר אחד מטבח ושירותים.

דירת יחיד

דירה שבעליה מתגורר בה במשך 4 שנים ולא היו בבעלותו דירות נוספות.

דו"ח אפס

דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, בו מתואר המיזם מתחילת בנייתו ועד סיומו בפרוט סכום עלות מתוכנן ומכירה, כולל השלבים בבנייה והערכת שווי בסיום.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: מטרת הדו"ח ליצור ודאותמקסימאלית לבנק, ליזם, או למזמין.

דייר מוגן

דייר המחזיק בהסכם שכירות מוגן המקנה לו אפשרות מגורים בתשלום עד מתיי שיחפוץ.

דמי היתר  למינהל מקרקעי ישראל

הסכום שעל החוכר לשלם למינהל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו, בהתאם לנוהלי המינהל.

דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל

תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס, או מימוש זכויות בנייה.

דמי חכירה ראשוניים (דח"ר)

סכום חד פעמי השווה לחלק מערך  הקרקע, ששילם החוכר למינהל(או שנזקף לזכותו)בעתרכישת זכות החכירה.

דמי חכירה שנתיים (דח"ש)

תשלום שמשלם החוכר למינהל מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה.

דמי מפתח

תשלום חד פעמי, המהווה כשני שליש ממחיר הנכס, המשולם בעת חתימה על הסכם שימוש בנכס.

דמי רישום משכון

אגרת רישום משכון ברשם המשכונות הנקבעת על ידי משרד המשפטים.

דף מידע

בעל זכויות במגרש או כל מתעניין אחר רשאים לקבל בתוך 30 יום מהוועדה לתכנון ובנייה או מהרשות המקומית מסמך ובו המידע לגבי הזכויות בנכס הדרוש לצורך קבלת היתר בנייה, או לצרכים אחרים.

פרשנות שי ניסים, יזם נדל"ן: המידעעוזר להבין אתהערך האמיתישל הזכויות בנכס.

ה'

הודעת משכון

הודעה שבעל זכויות הנכס חותם עליה האומרת כי בעל הזכויות בנכס ממשכן את זכויותיו לתקופה המצוינת בהודעה לטובת הבנק (הוא הגוף הנושה). הודעהזו מועברת ע"י הבנק לרשם המשכונות ונחשבת בטוחה להלוואה, המאפשרת לבנק לממש את הנכס במקרה והלווה לא עומד בהתחייבויות ההלוואה שלקח.

הון

מכלול הנכסים העומדים לרשותו של האדם (או גוף כלשהו), שיש בהם כדילשמש אותו לצורך יצירתתוצראו הכנסה.

הון עצמי

מקורות הכספיים של אדם ללא הלוואות.

היוון

חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מינהל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת.

היוון דמי חכירה שנתיים

סך התשלומים העתידיים למינהל, עבור תקופת החכירה  או יתרתה בתשלום חד-פעמי מראש.

היטל השבחה

תשלום הנגבה מבעל נכס על ידי העירייה או המועצה המקומית  בעקבות עליית ערךשל הנכס, הבית או המגרש אושיפורים בעקבות הענקת זכויות בנייה או שינויי יעודי קרקע. ההיטל משולם בעת מימוש הזכויות או בשעה שמוכרים את הנכס והוא עומד על50% מגובה ההשבחה.

היתר בניה

רישיון הניתן על-ידי ועדה לתכנון ובנייה (מקומית, מרחבית או מחוזית), שבלעדיו לא ניתןלבנות.

הלוואה בריבית משתנה

נושאת ריבית והצמדה למדד הריבית נקבעה לתקופה הראשונה בלבד ולאחר מכן משתנה בהתאם לנוסחה שנקבעה מראש.

הלוואה בריביתפריים

הלוואה הצמודה לריבית בנק ישראל ומושפעת מהשינויים בריבת בנק ישראל.

הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד

הקרן והריבית צמודים למדד והריבית נקבעה במועד ביצוע ההלוואה ולא משתנה עד לסיום פירעוןההלוואה.

הלוואה מוכוונת

ניתנת על פי הסדר עם הממשלה או גוף ציבורי אחר.

הלוואה עומדת

הלווה אינו משלם את תשלומי ההלוואה כל עוד מקיים את תנאיה.

הלוואת גישור

הלוואה לתקופה קצרה יחסית (כשנתיים), המיועדת לגשרעל הפער בין מועד התקבולים ממכירת דירה לבין מועד התשלומים על רכישת דירה חדשה.

הלוואה צמודת דולר

תשלומי קרן וריבית משתנה המשולמים בצירוף הפרשי שער הדולר לפי שער.

הלוואת בולט

הלוואה שבה הקרן + הפרשי ההצמדה משולמים רק בתום תקופת ההלוואה, כאשר  התשלום החודשי הוא של הריביתבלבד.

הלוואת בלון

ניתנת ללא תשלום קרן +ריבית חודש בחודשו אלא בסוף תקופת ההלוואה.

הלוואת גישור

מאפשרת מימון ביניים לרכישת נכס אחר כנגד שיעבוד הנכס הנוכחי.

הלוואתגרייס

הלוואה בה הריבית מוחזרת מידי חודש, והקרן בסוף התקופה. בהלוואה כזו נדחים תשלומי הקרן לסוף תקופת ההלוואה.

הלוואת זכאות

הלוואה הניתנת מכספיתקציב המדינה, שתנאיה נקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת על פי תעודת זכאות שמנפיק משרד הבינוי והשיכון ובה פירוט היקף הזכאות ותנאיה.

הלוואה עומדת

הלוואה שהלווה אינו מחויב בתשלומים בגינה לתקופה מוגדרת מראש והוא נידרש להחזיר בסוף התקופה את ההלוואה בשלמותה בתוספת הריבית.

הסבת ביטוח

שיעבוד זכויותיו שללווה, שבוטח שלא באמצעות הבנק, לטובתהבנק.

הסכם הרשאה

הסכם המייעד קרקע לשימוש זמני ולמטרה שהמינהל אישר ושניתן לביטול לפי צרכי המינהל.

הסכם פיתוח (חוזהפיתוח)

הסכם המייעד קרקע לבנייה במטרה ובתנאים שהמינהל  אישר. בהתקיים תנאיו, זכאי היזם להתקשר עם המינהל בחוזה חכירה.

הסרת שיעבוד

מחיקת רישום שיעבוד עלנכס,שהיה רשום לטובת הבנק, לאחר סילוק ההלוואה שהנכס שימש לה כבטוחה.

העברת זכות החכירה

העברתה של זכות חכירה במקרקעין בשלמותה או בחלקה או  הסבתה בדרך כלשהי לאחר,בתמורה או ללא תמורה.

הערת אזהרה

רישום בספרי המקרקעין, של התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. הערת אזהרה יכולה להירשם גם במקרים של חכירה, שכירות, שאילה,זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא.

פרשנות שי ניסים, יזםנדל"ן: לחתום עם כל הבעלים החתומים על הנכס ובהערת האזהרה.

הפקעה

הרשות המקומית לתכנוןובנייה רשאית להפקיע עד 40% מהשטחללא תמורה ,בדרך כלל ההפקעה היא לצורכי מעברים תחבורה ושטח ציבורי.

הפשרת קרקע

שינוי יעודה המקורי של הקרקע שלא הייתה מיועדת לבניה, ומתן אפשרות לבנייה ופיתוח.

הקלה

הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145לחוקהתכנון והבניה בסטייה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג .

הרמוניקה (גרמושקה)

נקראת גם תכנית הגשה כי היא מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה עבור קבלת היתר בניה.תכנית ההגשה כוללת בתוכה מספר מפות כגון: מפה טופוגרפית, מפה מצבית, קנה מידה וכדומה. וכן כוללת טפסים נלווים כגון: פרטי הנכס גוש, חלקה וכדומה, פרטי האדריכל, תיאור הבקשה, סוג הבניה, יעוד פירוט השטחים העיקריים ושטחי שרות, וחתימות עורך הבקשה, בעלי הנכס ואדריכל.

ו'