אחת ממטרות תמ"א 38 הנה קביעת הסדרים תכנוניים כלכליים וחוקיים לשיפור מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי (נבנו לפני 1980) וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, באמצעות הענקת תמריצי בנייה המלווים בדרך כלל בתוספת זכויות בנייה והקלות מסוימות במיסוי. לכאורה תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור פריצת דרך עצומה בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור מרכז הארץ שבו ערך הקרקע עולה כמעט באופן מתמיד. על כן נשאלת השאלה מדוע היזמים ובעלי הדירות לא מימשו עדיין את הערך המוסף הרב שהתוכנית עשויה להניב? התשובה מחולקת לשני שלבים עיקריים: n שלב ראשון: קבלת הסכמה ממשית מבעלי הדירות לאחר בירור מעמיק של הזכויות העתידיות של כל הבעלים בהתאם לתנאי מימוש התמ"א. n שלב שני: הביורוקרטיה הכרוכה באישור התוכניות המוגשות לעירייה. נראה שכל מילה מיותרת וכל אחד מבין את אופן היישום המסורבל של התוכנית, שכן גם אם בניין מכיל 10 דיירים בלבד הדעות והדרישות בו בוודאי יאמירו , ללא סוף. אתמקד בשלב הראשון, שהוא למעשה תלוי בבעלי הדירות, אשר מחד מעונייניםלקדם את התוכנית, ומאידך רוצים לקבל את המקסימום האפשר. במקרים רבים בעלי הדירות אינם מגיעים לעמק השווה וכל האנרגיות שהושקעו על מנת לרכז את הסכמתם יורדות לטמיון, והרעיון נגנז עוד בשלב קבלת ההסכמות, וזאת ברוב המקרים, בשל צרות עין של קומץ קטן של בעלי דירות אשר מעכבים את מימוש התוכנית לכל הצדדים הקשורים לפרויקט. במקרים רבים, בעלי הדירות, אינם תורמים להקלת התהליך שכן ישנה נטייה של אנשים רבים לנסות ולהגיע למצב שבו הם מנצלים את מקסימום ההטבות המוצעות במסגרת התוכנית. בעלי הדירות מסרבים להפנים שלא ניתן לקבל במסגרת התוכנית את כל ההטבות המוצעות בשל תנאים פיסיים גיאוגרפיים של הבניין עליו מדובר, ואפילו יתכן מצב שבו באותו הבניין ישנם בעלי דירות אשר יוצאים נשכריםבמעט יותר מבעלי דירות אחרים.לדוגמא: במקרים רבים קומות החזית והעורף מתוכננות באופן שונה ולא ניתן להגיע לתוצאה זהה כך שכל הבעלים יהיו נשכרים באותה המידה. ישנם מצבים, שחוסר השוויון המזערי הנו בלתי נמנע, ואף לא ניתן להגיע לשוויון מוחלט גם בהשבת כסף לבעל אותה דירה שכן כך עלולה להיפתח תיבה של "חליבה"מצד בעלי דירות רבים אשר חשים לפתע שאינם נשכרים דיו... נראה כי הביטוי; הדשא של השכן ירוק יותר, מתאים מאוד לסיטואציה. אסכם כי לעניות דעתי, על בעלי הדירות, לראות את הפרויקט כמכלול, ומנקודת מבט כללית ורחבה יותר ולאו דווקא לחשוב באופן מתמיד על ההטבה האישית והפרטית שיניב הפרויקט עבורם לעומת שאר בעלי הדירות. כאשר יגיע היום ובו בעלי הדירות יתמקדו בהצלחת הפרויקט כמכלול ולא יתעסקו ב"מי מקבל יותר", נראה יותר בניינים הנהנים מהטבות התוכנית. תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, עלכן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט. בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין. אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בשום פנים ואופן ככזה. המחברת: עו"ד דברת יעקב, הנה בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן לרבות תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, משפט אזרחי/מסחרי, הייטק ודיני הסכמים. עו"ד דברת יעקב, בעלת תואר שני במנהל עסקים, MBA מאוניברסיטה בבריסל, בלגיה. למשרד נציגות בבלגיה. |
