שמישהו יסביר לי סוף סוף איך באמת עושים כסף מנדל"ן?

            השאלות שצריך לשאול לפניי השקעה בנכס, איך עוקבים אחרי שינויים בשוק הנוגעים למיתון ולצמיחה, הניתוח של אזור ההשקעה לצד הנכס ולבסוף המגעים לסגירה של העסקה מועברים אליכם במאמר הבא מאדם חכם – בעל הניסיון.

1.      איזה שאלות נכון לשאול?

אין יום שלא שואלים אותי "איפה הכי כדאי לקנות", "כמה זה עולה" ו"האם המחיר שמבקשים הגיוני". לכל השאלות הללו אני עונה ובסבלנות רבה, בעיקר בגלל שאני מכבד שאלות של תחילתה של דרך, תמימות של השקעות ראשונות והבנה בסיסית בעולם העסקים. היום, כשאני חושב איך עושים כסף מנדל"ן, אני שואל ומלמד את תלמידיי במכללה לשאול שאלות עסקיות יותר:

• כיצד הקרקע או נכס כלשהו יכולים להניב לי סכום נאה בזמן קצר.
• איך ניתן לבצע את העסקה ולא לפחד ממנה.
• איך מתאפשר לממן את העסקה ממקורות חיצוניים בלי לרוץ לבנק ולקחת משכנתא.

רוב זמני מתחלק בין השקעות בשוק ההון להשקעות בשוק הנדל"ן. היום אני יודע היטב לנתב בין שניהם ולהבין מתי כדאי להשקיע והיכן. עם תחילתו של המיתון, אני יודע שההזדמנויות הטובות עומדות בפתח, מכיוון שהמחירים יורדים, ואני שואל את עצמי באיזה סוגי עסקאות כדאי לי להתמקד בזמן הקרוב.

2. עיתוי שוק – איך מזהים איתות קנייה ומה כדאי לקנות בתקופה זו?

עיתוני הכלכלה כבר מדפיסים שחור על גבי לבן: "המיתון כאן". חברות ובעלי עניין מפרסמות במדורים השונים את "עשרת האסטרטגיות להישרדות בתקופת האטה כלכלית", עם כותרות כאלו ואחרות אני מתמודד ושואל, "האומנם?" חלק זה קורא תיגר על קריאות ההכנה להתגוננות בפני המיתון המאיים ומזמין אתכם, הציבור הרחב, לנצל הזדמנויות עסקיות לטובתכם.

איך אנו יודעים שהמיתון באמת כאן?

בהיבטים מאקרו כלכליים אנו עדים לארבע תופעות מרכזיות:

1.      מגמה של העלאת ריבית: נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית, כתגובה לאינפלציה הגבוהה.

2.      צמצום האשראי ללקוחות: הבנקים, שהם תמיד הראשונים לחזות מיתון וכחלק ממדיניות "הידוק החגורה", מצמצמים את מתן ההלוואות והאשראים ללקוחות (אם בגובה המינוף או באישור או דחייה של בקשת ההלוואה).

3.      עלייה בשיעור האבטלה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וכלי התקשורת, מפרסמים את העלייה בשיעורי האבטלה.

4.      עלייה במחירי חומרי הגלם: מחירי הנפט ושאר הסחורות ממשיכים לעלות.

ומה קורה בענף הנדל"ן?

עודף היצע של דירות בכינוס נכסים, אווירת שוק לא מציאותית (המוכרים מבקשים מחירים גבוהים לעומת מה שהשוק מסוגל לשלם), הבנק מקשה בקבלת האשראים והמשכנתאות, ירידה בקצב התחלות הבנייה ועוד.

אז איך מרוויחים כסף במיתון?

מי שבוחן בשבע עיניים נכסים בהם כדאי להשקיע בזמן מיתון ימצא כי אלה כוללים:

• דירות לפני שיפוץ.
• דירות עם פוטנציאל השבחה לצורכי אקזיט.
• מגרשים חקלאיים לא מופשרים אשר מאבדים מיוקרתם בזמן מיתון.

הסיבה לקלות המכירה של נכסים אלה בזמן מיתון היא האלטרנטיבה היקרה בשכירות הגואה והיתרון היחסי של נכס משודרג של משקיע לעומת דירה סטנדרטית יד שנייה באותו מחיר. מצב הרוח הכללי מכניס את כולם לאווירה של הידוק חגורה, אנו קונים פחות נכסים, אבל משכירים יותר דירות ולכן מחירי השכירות מאמירים והתשואות על דירות הופכות לרווחיות למדי.

מה קורה כשהשוק מתאושש ועולה בחזרה?

כשהשוק מתחיל להתאושש ולעלות בחזרה, המשקיעים נהנים מעליית ערך משמעותית וקוטפים את רווחי המימוש בהנאה. כלומר, הקשר שבין מיתון, נדל"ן ורווח כספי קיים בתודעתו של המשקיע החכם היודע לזהות את המגמות ולהוביל את צעדיו הכלכליים בחוכמה רבה. שימת האצבע על דופק מצב השוק והנדל"ן, היא החוכמה האמיתית.  

3. חקר שוק – איפה מתחילים? איך בוחרים עיר ושכונה להשקעה?

כמה פעמים שמעת את הסיסמא: "Everything in Life is Location, location, location""? היום אני יודע שהכסף המהיר והגדול נמצא במרכז ולכן מבחינתי תל אביב, ניו יורק, ברלין ייחשבו לעולם לערים כדאיות להשקעה. עם זאת, בתחילת דרכי גם לי לא היה את הכסף להשקיע בלב הירקון ההומה, ונאלצתי ליצור אסטרטגיה אחרת.

מי שהכסף לא נמצא בכיסו, יבחר את עיר ההשקעה ע"פ הקריטריונים הבאים:

• גובה ההון העצמי: כמה הון עצמי עומד לרשותי? ככל שההון העצמי שברשותי נמוך יותר, אנדוד לאזורי פריפריה מרוחקים יותר ולהפך. כיום בבאר שבע ניתן למצוא בקלות נכסים שלא נדרש עבורם הון עצמי מעבר לעשרת אלפים דולר, לעומת זאת עבור רכישת נכס מוזנח ברחוב שנקין בתל אביב והפיכתו ללופט נדרש הון עצמי בגובה של כפי חמישה.
• תדמית העיר ואטרקטיביות שלה: בשנים האחרונות מסתמן תהליך של מיתוג ערים. חולון, לדוגמה, נחשבת לעיר הילדים והחינוך (כלומר מתאימה בעיקר למשפחות), תל אביב לעומתה ממותגת כעיר ללא הפסקה (כלומר מתאימה בעיקר לצעירים). אחד הפרמטרים הראשוניים שאני חושב עליהם עונה על השאלה "מי אני רוצה שיקנה ממני את הנכס והאם אוכל למצוא את הקונה שלי בעיר שבחרתי?", באופן עקרוני נכון לומר שבכל הקשור להשבחת נכסים אנו נחפש ערים בהן יש אוכלוסייה איכותית שתעלה את ערך הנכס ותהיה מסוגלת לשלם עבור ההשבחות המיועדות.
• נגישות העיר לתחבורה המקשרת לערי המרכז: תחבורה ונגישות הופכים למשתנה המעלה או מוריד את ערך נדל"ן. אף אחד לא נהנה לגור בתוך תחנת אוטובוס אך קרבה של מרחק הליכה לתחנות רכבת ואוטובוסים, קרבה לכבישי איילון או כביש שש בהחלט מעלה את ערכי הנדל"ן.

אז בחרנו את העיר, איך נבחר את השכונה או הרחוב?

גם כאן התהליך לא שונה במהותו מתהליך בחירת העיר, אלא שכאן כבר צריך לחשוב בעיקר על סוג האוכלוסייה עבורה אני מבקש לממש את הנכס: האם מדובר בקשישים הזקוקים לדירות קטנות וקירבה למוסדות בריאות או לאזורי מנוחה (פארק או רצועות חוף)? או אולי מדובר דווקא במשפחות הזקוקות לדירות גדולות הקרובות למוסדות חינוך באזורי מגורים שקטים?

לסיכום, הפרמטרים המוצגים כאן מהווים חלק מהעקרונות שיש להתייחס אליהם בבחירת העיר והשכונה, אבל העיקרון המנצח והחזק מכולם הוא האם המקום שבחרתי יחזיר לי את הכסף שתכננתי להרוויח, או במילים אחרות, האם לאוכלוסיה בעיר/בשכונה הנבחרת יש את היכולת לשלם לי את הכסף שתכננתי לגבות.

4 . כיצד לזהות את הפוטנציאל הסמוי בנכס?

"מה מבדיל נכס אחד מאחר?", "מה עושה נכס אחד רווחי יותר מאחר?", "איך אפשר לזהות פוטנציאל בטביעת עין בלבד?". כאשר מחפשים נכסים להשבחה, מחפש נכסים שניתן לרכוש במחיר הנמוך ב20% ממחיר השוק, להשביח ולמכרם במחיר השוק תוך רווח נאה של 35% - 50%.

נכסים מסוג זה ניתן לראות בזמן הליכת הספורט הקבועה שלנו. בסדנת ההשבחה אותה אני מעביר, אני מראה בדיוק סיור מסוג זה וממחיש איזה נכס "תופס לי את העין" ומדוע. בחלק זה אסקור שלוש דוגמאות אפשריות:

• רכישת דירה והבלטת נוף קיים: קיימות לא מעט דירות בקומות עליונות שנשקף מתוכן נוף משגע, נוף עירוני או נוף לפארק, ים וכדומה. בדירות כאלה אבדוק:

• האם ניתן לשבור קיר לכיוון הנוף?
• האם לדירה יש גג אליה ניתן להעלות ולהפוך את "בית דודי השמש" לפינת חן נהדרת.

מי שמתעייף רק מהמחשבה על השיפוץ איננו מבין עד כמה הדבר רווחי ולא מסובך במיוחד. דוגמת שיפוץ הגג כוללת בסה"כ: הנחת דק עץ, פרגולה, ג'קוזי או רק בר / פינת "על האש". כל אלה הן הוצאות זניחות המסתכמות בכמה עשרות אלפי שקלים אך מניבות עליית ערך של 30% ולעיתים 50% מערך הדירה הנרכשת.

• רכישת דירה וביצוע הגדלה / חלוקה פנימית לחדרים: במקרה זה יש צורך להיכנס לדירה עצמה ולבדוק אילו קירות ניתן לשבור או להוסיף. אחליט מהו מספר החדרים שברצוני ליצור על פי המחירים הקיימים באזור והביקוש להם. אם קיים ביקוש באזור לדירות סטודיו, אשבור קירות ואסתפק בדירת 50-60 מ"ר. אך אם מדובר באזור של משפחות המחפשות 4-5 חדרים, אבחר בדירה בגודל 95 מ"ר ומעלה ואפריד אותה באמצעות קירות גבס למספר החדרים הנדרש.
• ביצוע תוספת לדירה קיימת: כניסה נפרדת למשרד, הוספת מרתף / ממ"ד / השלמת בנייה, וכדומה. לא רק דירות בקומות עליונות מצוינות לרכישה, אלא גם דירות בקומות קרקע. היום כניסה נפרדת למשרד מעלה את ערך הנכס בעשרות אחוזים, בבתים על עמודים ניתן להוסיף חדרים. וחשוב לדעת שבערים מסוימות ממ"דים אינם כרוכים בהיטל השבחה.

5 . קבלו אור ירוק לעסקה – סדרת בדיקות שיש לבצע כדי לקבל אור ירוק לעסקה.

כולנו בני אדם. לכולנו יש את הצורך לדעת בדיוק מה אנחנו עושים, בפרט כשמדובר בעסקים וכאשר אנו נדרשים להוציא כסף מהכיס שלנו. רוב האנשים אינם נעזרים בשירותיהם של בעלי מקצוע כגון עו"ד, אדריכלים ושמאים על בסיס יומיומי וקבוע. עבורי זו דרך חיים, דבר שבשגרה.

מדוע אני מציין זאת? מהסיבה הפשוטה שנכס אמור להיבדק על ידי בעלי מקצוע מתאימים, אך מכיוון שאני מבין את הצורך הבסיסי והאנושי לעשות קצת בדיקות מקדימות לפני שפונים לאיש מקצוע, פרסתי לפניכם שלוש נקודות שיש לשים לב אליהן בבדיקת נכס. בסדנת ההשבחה, אותה אני מעביר, מתקיים שיעור ייעודי בו כל אחד מתנסה בבדיקות אלה בעצמו.

1. ייעוד הנכס: יש לבדוק האם הנכס מיועד למסחר או למגורים. אם הנכס מיועד למסחר ואנו רוצים להסב אותו למגורים יש לבדוק את היתכנות הפרוצדורה. ייעוד הנכס נבדק בתב"ע ובמחלקת ההנדסה בעירייה / רשות מקומית.
2. הסטאטוס המשפטי של הנכס:

האם הנכס שייך לבעליו?
מהי היסטוריית הבעלים הקודמים של הנכס?
האם קיימים שותפים לבעלות?
הצמדות: חניה, מחסן, גינה?
משכונים ושעבודים?

הסטאטוס המשפטי נבדק בד"כ בנסח הטאבו.

3. אחוזי הבנייה של הנכס: אחוזי הבנייה וזכויות הבנייה מהווים אינדיקציה לגבי אילו שינויים ניתן לבצע בנכס במסגרת החוק. האם מותר לבנות על בית צמוד קרקע עוד 3 קומות? האם יש זכויות בנייה על הגג? כל אלה נתונים חשובים ביותר היכולים לקבוע את כדאיותה של העסקה. נושא זכויות הבנייה נבדק בדף מידע, בתב"ע ובמחלקת ההנדסה ברשות המקומית / עירייה.

עד כאן בנושא זה. כולי תקווה שהנושאים שהצגתי במאמר זה האירו מעט את עינכם בנוגע לדילמות הניצבות בפני כל משקיע בנכס או קרקע בתקופה מבולבלת זו. חשוב לזכור כי כותרות אלה הן תחילתו של תהליך למידה ומעקב, הכדור עכשיו במגרש שלכם, אשמח לשמוע עדכונים ודילמות.