רכישת קרקע חקלאית ובחינת כדאיות

שי ניסים, מנכ"ל "לי מרשל" - המרכז הישראלי להשקעות בנדל"ן, מפנה אותנו להשקעה בקרקעות חקלאיות דווקא עכשיו, בימים של מיתון.

רכישת קרקעות חקלאיות היא אופציית השקעה מצוינת בנדל"ן, גם כאשר השוק נקלע למיתון. תהליך רכישה נכון של קרקעות חקלאיות עשוי להניב תשואה גבוהה ביותר, עד מאות ואף אלפי אחוזים תוך שנים בודדות. אך מנגד, רכישה לא זהירה ולא בדוקה עלולה לגרום להפסדים משמעותיים. על כן, כדאי להיות מוכנים.

תהליך הפשרת קרקע חקלאית הוא תהליך בו משנה קרקע המיועדת לחקלאות את יעודה והופכת לקרקע המיועדת לשימושים עירוניים, כגון מגורים, מסחר, או תעשייה. המחזיק בקרקע חקלאית העוברת הפשרה, ייהנה מעלייה חדה של עד אלפי אחוזים בשווי הקרקע שברשותו. הסוד ביצירת רווחי נדל"ן משמעותיים הוא רכישה מוקדמת של קרקעות כאלו ומכירתן לאחר ההפשרה. כמו בכל השקעה, גם כאן טמון סיכון לא קטן. היזם יכול "להיתקע" עם קרקע חקלאית שיעודה לא שונה, או אף לאבד אותה בשל הפקעה של הרשות המקומית. לכן, חשוב לבצע את התהליך בליווי אנשי מקצוע ולבצע בדיקת כדאיות מדוקדקת טרם תחילתו.

להלן מספר נקודות לבדיקה טרם תחילת התהליך:

1. יש לוודא מיהו בעל הקרקע הרשום. אף אם המוכר מציג בפניכם יפויי-כוח או צו ירושה, יש לוודא ולאמת את תקפותו ונכונותו.
2. יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין או יועץ מנוסה בדבר שטחי הנטו למגורים לאחר ההפשרה. קרקע חקלאית תעבור במהלך ההפשרה תהליכי איחוד וחלוקה, אשר במסגרתם עלולים חלקים ממנה להיות מופקעים לטובת שטחים ציבוריים. כלומר, שטחה של קרקע חקלאית יקטן לאחר ההפשרה וחשוב לדעת מראש בכמה תקטן הקרקע.
3. יש לבדוק את התוכניות העתידיות לקרקע. במידה ומתבצע הליך תכנוני, יש לבדוק את מטרתו והתקדמותו. בדיקות אלו יש לבצע במחלקת ההנדסה במשרדי הרשות המקומית. למידע המתקבל חשיבות רבה, אך במטרה להבין אותו לאשורו יש להיוועץ במומחה נדל"ן הבקיא בתחום קרקעות חקלאיות להפשרה.
4. יש לקחת בחשבון את מרכיב הזמן, את הסכום הפנוי להשקעה ואת אלטרנטיבות ההשקעה. השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה לטווח ארוך, אשר תמומש רק לאחר שתתבצע הפשרת קרקעות. תהליך ההפשרה עשוי להמשך זמן רב ולהיתקל בקשיים רבים ולכן יש צורך בסבלנות רבה וביכולת עמידה פיננסית.