קרקע להשקעה – השקעה בטוחה.

קרקע להשקעה – השקעה בטוחה.

מחברת:  עו"ד גליה אגת - חושן 

לכל המתלבטים, נסביר ונפרט את כל מה שחשוב לדעת לגבי רכישת קרקע חקלאית להשקעה.

ראשית, נסביר מהי קרקע חקלאית. קרקע חקלאית היא קרקע שהשימוש המותר בה הינו חקלאי בלבד, דהיינו: גידול פירות וירקות למשל וכיוצ"ב.

הואיל והקרקע חקלאית, שוויה הינו נמוך באופן ניכר מאשר קרקע שהופשרה ו/או משמשת לבניית בתי מגורים, מסחר או תעשייה.

כעת, נסביר מהי הפשרת קרקעות:

תהליך הפשרת הקרקע החקלאית הינו למעשה שינוי ייעודה של הקרקע החקלאית והפיכתה לקרקע מופשרת, קרי: קרקע המיועדת לבניית מבנים למגורים, מסחר או לתעשייה.

ולכן, כל משקיע אשר חפץ לרכוש קרקע חקלאית להשקעה, ימתין מספר שנים עד לרגע בו תופשר הקרקע, כלומר תשנה ייעודה ובהתאם לכך יוכל ליהנות מהרווח בגין הפשרת הקרקע ועליית ערך הקרקע בהתאם.

כמה זמן נמתין להפשרת הקרקע?

כשאנחנו רוכשים קרקע חשוב לשים דגש, בין היתר, על מיקום הקרקע החקלאית שאותה אנו מעוניינים לרכוש. ככל שהקרקע החקלאית תהא קרובה לאזורים מרכזיים, לקרקעות ושטחים בנויים ומאוכלסים, לכבישי גישה מהירים ולגישה נוחה לתשתיות התומכות באזורכך הסיכוי להפשרת הקרקע גדל יותר ויותר.

ולכן, כאשר מציעים לנו קרקע חקלאית לרכישה עדיף שהקרקע תהיה כמה שיותר קרובה ליישוב בנוי בניגוד לקרקע שנמצאת באזורים רחוקים ולא בנויים, ולא מאוכלסים.

פרמטר נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא הביקוש הצפוי לקרקע כאשר זו תופשר והאינטרס הקבלני בקידום ודחיפת התהליך.

לאחר שעשינו סדר במושגים כלליים ובסיסיים ישנם אספקטים נוספים שכדאי לבדוק כדי שרכישת הקרקע תהא מוצלחת. להלן מספר טיפים:

1.סוג הבעלות: בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, רצוי לרכוש קרקע בעלת זכות לבעלות פרטית ולא לרכוש קרקע שהזכות בה היא זכות חכירה בלבד בקרקעות מדינה אשר מנוהלות ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י). קיימים מקרים בהם אושרו החלטות ממ"י הקובעות כי אם ישתנה ייעוד הקרקע, זכויות החכירה יופסקו והקרקע תוחזר לממ"י. לעומת זאת, כאשר רכשת קרקע חקלאית פרטית, תהיה סמוך ובטוח כי השליטה בידיך וכי בעלותך בקרקע מוחלטת וודאית.

2.בדוק ממי אתה רוכש את הקרקע. ברר פרטים על החברה המשווקת ונסה לדלות כמה שיותר מידע על האנשים שעימם אתה עושה עסקים: לבדוק האם קיים אתר אינטרנט לחברה? לקבל המלצות ממשקיעים וכיוצ"ב. כמו כן, , שים לב האם מדובר בחברות מקצועיות או לאו, והאם אילו מנסות לגזור קופון? מנגד, בדוק אם החברה שמוכרת לך את הקרקע לוקחת חלק בפרויקט כבעלים בשטח, האם מציעה נקודות יציאה והאם זו חברה יזמית הלוקחת אחריות אישית לטיפול בכל הנושא, לרבות קידום הפרויקט וכך תהיה לרוב בטוח שלא מדובר בהונאה.

3.חשוב מאוד להבין את התוכניות של הועדה המקומית החלות באזור בו רכשתם את הקרקע, כלומר גוש וחלקה ומהו הייעוד הצפוי מטעם הועדה המחוזית מידע זה ניתן לקבל במשרדי הועדות ואף באינטרנט בחלק מהאזורים.

4.בדיקת תוכנית אב – תוכנית אב הינה תוכנית מסגרת המציגה תמונת מצב עדכנית של אזור הקרקע, תוך כדי ציון הצרכים העתידיים של המקום. בתוכנית זו מוצגים בפניך מכלול הפרויקטים העתידיים והנדרשים כולל תיחום זמן. במידה ואכן קיימת תוכנית אב, זו לאו דווקא מחייבת בהכרח, אך בכל זאת מהווה איזו מדיניות וקו פעולה עתידי.

5.מיסים לאחר הפשרה: לאחר הפשרת הקרקע ובעת מכירתה, בעל הקרקע ישלם מס שבח והיטל השבחה בסך של כ – 50% מהרווח. במקרים מסוימים, בהסכמים פנימיים ומו"מ פנימי בין רוכש הקרקע לבין המוכר, היטל זה יחול על בעל הקרקע ביום העסקה.

6.יש לקחת בחשבון את העובדה כי במידה והקרקע עוברת הליך הפשרה, עד 40% מהקרקע לטובת שטחי ציבור כמו למשל פארקים, גנים וכיוצ"ב.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.