קבוצות רכישה. כל אחד יכול להרוויח ובגדול!

כבר בתור ילדים גילינו שיש דברים שטוב הרבה יותר לעשות בקבוצה, מסתבר שיש דברים שאינם משתנים. שי ניסים, מנכ"ל "לי מרשל" - המרכז הישראלי להשקעות בנדל"ן, סוקר בפנינו למה עסקה נדל"נית מאוגדת עדיפה לעיתים על להיות זאב בודד.

מה ההבדל בין פרויקט יזמי לבין קבוצת רכישה?

מאחורי כל פרויקט נדל"ן "מסורתי" עומד יזם אשר מרים את הפרויקט: שוכר אנשי מקצוע ויועצים, מארגן מימון לפרויקט, מעסיק חברת בניה, משווק את הפרויקט ועוד. קבוצות רכישה הינן התאגדות של מספר אנשים הקונים נכס מקרקעין, מקצים סכום כסף, כל אחד בהתאם ליכולתו ולחלקו בקבוצה, ושוכרים יחד קבלן ואנשי מקצוע אחרים שיבצעו עבורם את הפרויקט. בקבוצת רכישה, הקבוצה למעשה תופסת את מקומו של היזם ובכך חוסכת לעצמה הרבה מאד כסף המתבטא בשלושה תחומים: מיסוי,  הרווח של היזם ועלויות שיווק הפרויקט.

יתרונות של קבוצת רכישה

·         חיסכון של הרווח היזמי - עד 15% מערך הנכס.

·         שקיפות של 100% בכל מהלכי הפרויקט, אין מידע שאינו גלוי לרוכשים.

·         הסכם שיתוף שנערך בין חברי הקבוצה מראש מניע את הפרויקט ללא הפרעה ומנטרל את הקושי בקבלת החלטות במהלך הפרויקט.

·         אין תשלום מע"מ על קנית הקרקע ברכישה ממוכר יחיד (חיסכון של 15.5% ממחיר הקרקע).

·         אין הוצאות שיווק לפרויקט (חיסכון של עד 7% מהפרויקט).

מימון פרויקט של קבוצת רכישה

קבוצות רכישה יכולה לקבל מימון בנקאי. כל רוכש חותם על הלוואה נפרדת בהתאם לחלקו בפרויקט. המימון הבנקאי מתקבל בדרך כלל בתנאים מועדפים כיוון שהבנק מקבל עסקת חבילה גדולה ואטרקטיבית, עם סיכון נמוך מבחינתו שכן כל הפרויקט למעשה מכור מראש. ההון העצמי המקובל הינו בין 20-30 אחוז מעלות הפרויקט ואת השאר מממן הבנק המלווה בהלוואות "גרייס" או משכנתא לטווח ארוך.

היתרון למימון קבוצתי הוא שהבנק הופך להיות מעין שותף בפיקוח על הפרויקט והוא זה שדואג לסיום הפרויקט ולהזרמת התשלומים בשלבים המוסכמים. לסיכום - האופנה החדשה היא קבוצות רכישה! גם הבנקים זיהו את היתרונות בה וכך גם כל רשתות התיווך בארץ. בשורה התחתונה יש להביא בחשבון חיסכון של 25-30 אחוז ממחיר דירה חדשה דומה.

FAQ על קבוצות רכישה: כל השאלות. כל התשובות.

מיהם אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט?
עורך דין – המתמצא בכל ההסכמים עם המעורבים בביצוע הפרויקט ועם רשויות המס וכן בהסכמים בין חברי הקבוצה.
מפקח על הבניה - הבודק את עבודת הקבלן ואת התקדמותו בהתאם לשלבי הביצוע והתאמתם להסכמים ולתוכניות.
אדריכל ומהנדס - המגבשים את התוכניות, דואגים לאישורן מול הרשות המקומית ומבצעים פיקוח עליון.
קבלן מבצע - אחראי על הביצוע בפועל ובנית הבניין.

מי מבצע בפועל את הפרויקט של קבוצת הרכישה?
הגורם המבצע של הפרויקט הוא קבלן הביצוע שנבחר על ידי הקבוצה לאחר מכרז, ולאחר אישור הבנק לגבי עמידותו הפיננסית.

מה מקבל הרוכש, חבר קבוצת הרכישה, בעבור השקעתו?
הרוכש מקבל "הערת אזהרה" בטאבו בעבור המגרש והדירה המיועדת נרשמת על שמו של הרוכש.

מה קורה אם אחד מחברי קבוצת הרכישה נקלע לקשיים כלכליים ?
הבנק המלווה מאשר כל אחד מחברי קבוצת הרכישה ואחראי באופן אישי מול הלקוח, חבר קבוצת הרכישה (כדי למנוע מצב של עיכוב הפרויקט).

האם יש תשלומים נוספים מעבר להון העצמי הנדרש לפרויקט?
תשלום לעורך הדין של הקבוצה בעבור ליווי משפטי של הפרויקט: 1.5%.
דמי הרשמה לקבוצה והבטחת מקום בסכום של 450 דולר.
ייתכן והמחיר ישתנה כלפי מעלה או מטה עד לגיבוש הקבוצה, השינוי יכול לנבוע משינוי במפרט הטכני לבקשת קבוצת הרכישה או בחירת קבלן מבצע במחיר שונה מהצפוי.

האם כל הדירות שוות במחיר
הדירות שונות במחיר בשל הבדלים בגודלן, כמו-כן כל עלייה בקומה מעלה את המחיר כלפי מעלה.

מהו ליווי בנקאי?
ליווי בנקאי הוא מימון מלא של הפרויקט על-ידי אחד הבנקים, תשלום לבעלי המקצוע על פי שלבי ביצוע וקצב התקדמות ואישור ביצוע על-ידי מפקח מטעם הבנק.

מהו הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף מגדיר את הזכויות והחובות של כל חבר בקבוצת הרכישה, את דרך ביצוע ואת העלויות של הפרויקט.

מתי מתחילים בעבודות ביצוע?
עבודת הביצוע מתחילה כאשר קבוצת הרכישה מתגבשת והקרקע נרכשת. המהנדס והאדריכל דואגים לקבלת ההיתרים המתאימים ובמקביל יוצא מכרז לקבלן מבצע. הקבלן הנבחר מתחיל בביצוע הבניה.

כיצד מנוהל הכסף?
התשלומים שקופים לחלוטין. הבנק מעביר מהלוואות הדיירים את הדרוש על פי תשלומים חודשיים מוגדרים מראש המאושרים על ידי נציגות הרוכשים והפיקוח ההנדסי.

זמן מימוש הפרויקט?
זמן הביצוע המשוער הוא 24 חודשים. זמן המימוש יכול להשתנות בהתאם לגודל הפרויקט של קבוצת הרכישה.

מה שער הריבית על ההלוואה ?
שער הריבית הינו פריים מינוס 0.5%, ללא הצמדה לדולר או למדד. כיום ריבית הפריים עומדת על 5.5% לשנה.

איזה סוג הלוואה לוקחים חברי הקבוצה?
הלוואה מסוג "גרייס" היא הלוואה הכוללת תקופה עד 36 חודשים בה הלווה לא משלם כל החזר על ההלוואה, בתקופה זו ישנו תשלום ריבית בלבד.

מתי יכול הרוכש למכור את הדירה?
הרוכש רשאי למכור את דירתו בכל רגע נתון לאחר הקמת קבוצת הרכישה וחתימה על הסכם השיתוף.

איזה ערבויות קיימות לביצוע הפרויקט?
ערבות ביצוע של הקבלן ותשלום אחרי ביצוע בלבד. מלבד זאת יש את המפקח מטעם הבנק, נציגות הדיירים ופיקוח הנדסי של הפרויקט.

האם ניתן לקבל חזרה דמי רצינות (דמי קדימה)
בד"כ ידרוש העו"ד של קבוצת הרכישה מכל מועמד דמי רצינות בגובה של כמה אלפי דולרים. אפשר לקבל חזרה את דמי הקדימה עד למועד חתימת הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה. כמו-כן, במידה והפרויקט לא יוצא לפועל, מוחזרים למועמד דמי הקדימה ששילם.

מה חוסכים בפרויקט של קבוצת רכישה?
עלויות פרסום ושיווק 3%, רווח יזמי 15%, מימון יזמי עד 5% ועלויות תיווך 2%.