מתווך בפריפריה זקוק ליכולות נוספות מעמיתו במרכז, זאת בשל העובדה ששוק המשקיעים הולך וגדל
ומחירי הנכסים הולכים ועולים. בחיפה ובבאר שבע, לדוגמא, הדירות הזולות שילשו את מחיריהן
בארבע השנים האחרונות.
עליית המחירים בניגוד לתחזיות הקודרות גרמה לכך שמתווכים נאלצו להתמודד עם נכסים במחירים גבוהים
יחסית למה שהתרגלו אליהם, ועם דרישות להשקעה מגובות שכ"ד ומניבות תשואות של למעלה מ 5% שנתי.
בתקופה האחרונה ניתן להבחין בפחות עסקאות לרכישה אישית למגורים ויותר עסקות להשקעה.
השוק התחיל לדבר בשפה הכוללת את המושג "תשואה". המתווך בבאר שבע צריך כעת לטפח את כישורי
המסחר שלו ולהתמודד עם דרישות השקעה המגובות "שכ"ד מוערך" ו"תשואה מקובלת לאזור",
בעוד שידידו מהמרכז צריך להתמודד עם דרישה ל"אזור אטרקטיבי קרוב לים או למרכז בילוי או ליד הקניון"
ולהתייחס בעיקר למיקום ופחות לכדאיות ההשקעה העומדת במבחן התשואה.
משקיעים ממתינים היום
משקיעים רבים הגיעו למסקנה שבתקופה הקרובה כדאי "לשבת על הגדר" ולא לחפש דירות להשקעה.
עליות המחירים, מלוות בעליות מתונות של מחירי השכירות, ממשיכות להוריד את התשואות השנתיות לרמות נמוכות מאוד,
ובחלק גדול מהמקרים משקיעים מגיעים למסקנה שהסיכון אינו כדאי.
האם התשואה מוצדקת ?
לפני שבוחנים האם התשואה מוצדקת, חשוב לזכור כי 5% היא תשואה גולמית, שאינה כוללת את כל הכספים שיש
להשקיע בדירה ואת התשלומים הנלווים (מיסוי, עורך דין, תיווך). כמו כן היא אינה כוללת את הסיכונים השוטפים
באחזקת דירה, שאף הם גורעים חלק ניכר מהתשואה נטו על הנכס.
מדיווחים שוטפים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בחודשים האחרונים משקיעים אכן נוטשים את
שוק הנדל"ן כקונים, ומעדיפים להישאר בצד המוכרים, כלומר לבצע "אקזיט" מההשקעות שלהם. נתונים אלו מספקים
את ההסבר לתופעה זו וגם לכך שמי שרוכש כיום דירות הם בעיקר רוכשים למטרות מגורים ולא משקיעים אחרים.
אז מה עושים מתווכי חיפה ובאר שבע היום ?
היום המתווכים מנסים לממש עבור המשקיעים את ההשקעות שלהם ולבצע אקזיטים ושמים פחות דגש על תשואה שנתית.
וכך מתאימים עצמם המתווכים שוב למצב החדש הנוצר בשוק ונאלצים לשנות את מסר המכירה לרוכשים פרטים ולרמוז
שעדיף לרכוש דירה לעצמם מאשר לגור בשכירות כל כך גבוהה.
שימו לב
|
