מדוע אני לא מצליח למצוא דירה להשקעה ולהרוויח?

שי ניסים, מייסד ומנכ"ל "לי מרשל, המרכז הישראלי להשקעות בנדל"ן", מסביר למשקיעים החולמים מה קורה שהחלום נתקל במציאות ומהי הדרך האיכותית להגשמה.

"משהו דפוק, אני לא יודע מה זה וכבר תקופה ארוכה שאני דורך במקום", עבר בראשך המשפט הזה? אתה משקיע זמן בחיפוש אחרי עסקת הנדל"ן המושלמת שכולם מספרים שעשו, הדירה המושלמת, המגרש המושלם וההזדמנות שאף אחד עדיין לא עלה עליה. אתה מוכן להשקיע מזמנך, כספך ואפילו להתחייב למשכנתא נוספת כדי ליצור את השקעת חייך ואתה עדיין לא מצליח להשיג את מטרתך. כל היום אתה בודק דירות, מתקשר למתווכים, עושה מנוי לאתרי נדל"ן, מתקשר לכל מי שמוכר דירה, אפילו משנה את אפשרויות החיפוש שלך ועדיין לא מוצא את הנכס המתאים.

זוכר את היום הראשון שבו החלטת להשקיע בקניית דירה להשקעה? היית מלא מוטיבציה ותחושה של מרץ ועשייה, היית בטוח שתוך מספר חודשים אתה בעל "דירה נוספת להשקעה" ויש לך תזרים מזומנים חיובי. דמיינת שיש לך במה להתגאות בשיחות סלון עם החברים, הילדים שלך כבר בדרך להיות מסודרים, העתיד שלך בטוח יותר ואתה אפילו מעיז לצבוע אותו בגוונים של ורוד.

אתה מסתער על "שדה הקרב", במשך שעות מחפש באינטרנט מידע על עסקאות חדשות, מגלה מדדים שונים וכתבות מעניינות על סיפורי הצלחה, אתה מטלפן למוכרים, קובע פגישות, בודק דירות ומגיע לאזורים שלא הכרת מעולם. אתה שואל שאלות בחוסר בטחון מסוים, לעתים לא מבין את התשובות ולא ממש יודע מה לבדוק אבל מתנחם בכך שכולם התחילו כמוך ואתה כולך דרוך כדי לגלות לפני כולם את האזור החם הבא או את הטרנד הבא שאף אחד עוד לא מזהה.

אתה כבר מדמיין את עצמך מתראיין לאיזה כתבה שמספרת על הבחור שהתחיל מכלום ובלי שום ידע מוקדם הפתיע את כולם. אבל המציאות טופחת על פנייך ואתה מגלה שזה לא כל כך קל כמו שתארו לך חבריך או הכתבות בעיתונים המהללות אין ספור סיפורי הצלחה. בביקורים הראשונים בנכסים שבחרת לבדוק אתה נכנס להלם מהמחירים. "מידע לקוי", אתה חושב לעצמך ולומד שצריך לעשות קצת יותר תחקור לגבי הנכסים. אתה לומד כיצד לגשת לעניין, מתחיל להתרגל לצורת בדיקה שגורמת לך להרגיש יותר בטוח בהבחנתך ואתה מתחיל להתאהב באורח החיים החדש שבחרת.

אך, איזו אכזבה, אתה עדיין לא מוצא את הנכס שיגרום לך לקבל החלטת קנייה. פעם בגלל המחיר הגבוה לטעמך, פעם בגלל שההשקעה נראית לך מוגזמת ופעם בגלל המוכר שניראה לך לא אמין. אתה אפילו מגלה שכינוס נכסים זאת לא מציאה גדולה במיוחד. אולי ראיתי בתחילת חיפושיך נכס או שניים שמתאימים לך, אז מהי הסיבה שאתה לא מוצא נכס שאתה שקט איתו ויכול להתקדם לקראת חוזה?

בואו נבדוק יחד את העובדות

• איך מחפשים? כולם מחפשים נכסים באינטרנט. מניסיוני באיתור נכסים למדתי שקשה יותר לקנות נכס או דירה שמגיעים לאינטרנט. החשיפה המיידית של הנכס מיטיבה עם המוכר אך מקשה על הקונה. לכן, חשוב לשפר משמעותית את היכולת לאתר נכסים למכירה שלא מגיעים ללוחות האינטרנטיים וזאת על ידי קשרים אישיים.
• מה ואיך בודקים? כאשר מחליטים להתקדם עם הרכישה חשוב לאמת את זהות הבעלים על ידי בדיקה פשוטה בטאבו, לבדוק חריגות בבניה וחובות על הנכס שלא מספרים לך עליהם או שלא יודעים עליהם. בודקים את השעבודים על הנכס ולטובת מי הנכס משועבד (רוב הנכסים משועבדים לבנקים למשכנתאות).
• איך מנהלים מו"מ? כולנו יודעים שמחיר הנכס הסופי והאמיתי נקבע במו"מ. לפעמים מגיעים למחיר סגירה שונה משמעותית מהמחיר הראשוני, לכן חשוב להתייחס לנכס בלי קשר למחיר. כל מוכר מצפה למו"מ ואנו, כרוכשים, צריכים להפגין נחישות וביטחון בהצעה הנגדית שאנו נותנים למוכר.
• מה אנו מחפשים? הגענו לשאלת השאלות. אנו מחפשים נכס שנהיה גאים בו כאשר נוציא אותו למכירה או להשכרה, אנו מחפשים נכס טוב שיעזור לנו בהתמקחות במו"מ, נכס שנוכל בכל שלב לממש אותו ולהרוויח מהעסקה ונכס שיהיה ראוי להשכרה ברמה גבוהה ביחס לאזור הנכס.
• מימון: לשאלת המימון אנו מתייחסים אך ורק לאחר שהחלטנו להתקדם עם העסקה. חשוב לזכור שהבנק מעוניין בדבר אחד פשוט: ביטחון בהחזר ההלוואה ואילו אנחנו זקוקים למקסימום מימון. הריבית פחות מעניינת בשלב הנוכחי, מפני שהפרמטר היותר חשוב הוא אחוזי הרווח בעסקה.

נחזור לשאלת הפתיחה: מדוע אני לא מצליח למצוא דירה להשקעה?
סיבה הראשונה: מפני שעסקת השקעה מייצרים ולא מוצאים. אין ספק שעברו בין אצבעותיכם הזדמנויות רבות שלא הבחנתם בקיומן בשל חוסר ידע או חוסר ביטחון, בשל תחושת אי ודאות או לחץ של יועצים שאמרו לכם לעזוב את העסקה, או סתם חשש שקיים אצל כל אחד.
סיבה שנייה: חוסר הבנה או ניסיון לגבי איך חושבים "ציידי נכסים", היכן ומה הם מחפשים, איזה קשרים הם יוצרים וכיצד הם מממנים את הרכישות שלהם.

אני מעוניין לספק עבורך כמה נקודות חשובות באיתור נכס שכדאי לזכור (גזור ושמור):

·         במימון עסקה הריבית נתונה למיקוח אחוזי המימון הגבוהים הם ההישג האמיתי.

·         הבנק רוצה להיות בטוח בהחזר החודשי, ספק לו את הביטחון ודרוש תנאים מוגדלים.

·         נכסים באינטרנט טובים למוכרים קשים לקונים.

·         קשרים פשוטים הם המתנות הגדולות של שוק הנדל"ן.

·         בחר טוב את היועצים שלך ובחן את ניסיונם בעסקות אשר בגינם אתה מתייעץ.

·         חפש עסקה אשר תפנה לקהל איכותי ביחס לאזור.

·         עם קהל איכותי יבקש את הנכס שלך תמיד תוכל לפנות לכל הקהלים.

·         הזדמנויות לא קימות באמת, יוצרים אותם.

·         אין תחליף לידע איכותי ללמוד נדל"ן זהו צורך קיומי לאיכות חיים טובה.