הבה נזכור את היום הראשון שבו החלטנו להשקיע בקניית דירה. היינו מלאי מוטיבציה ותחושה שהינה בתוך מספר חודשים נהיה בעלי "דירה נוספת" להשקעה, עם תזרים מזומנים חיובי. הנה יש לנו במה להתגאות בשיחות סלון עם החברים, והילדים שלנו כבר בדרך להיות מסודרים. אתה מחפש שעות באינטרנט מידע על עסקות חדשות. מגלה מדדיםשונים וכתבות מעניינות על סיפורי הצלחה.אתה מטלפן למוכרים, קובע פגישות, בודק דירות, ומגיע לאזורים שלא הכרת מעולם. אתה שואל שאלות וקצת לא מבין את התשובות.לא ממש יודע מה לבדוק אבל מתנחם בזה שכולם התחילו כמוך, וכולך דרוך כדי לגלות לפני כולם את האזור הבא, או את הטרנד הבא. מדמיין את עצמך מתראיין לאיזה כתבה שמספרת על הבחור שהתחיל מכלום והפתיע את כולם. אבל המציאות טופחת על פנייך ואתה מגלה שזה לא כל כך קל כמו שתארו לך חבריך, או הכתבות בעיתונים. בביקורים שאתה עורך בנכסים שבחרת אתה נכנס להלם מחירים ומגלה שצריך קצת יותר תחקור בכל נכס שאתה מבקר. אתה לומד לאן לגשת ומתחיל להתרגל לתהליך בדיקה הגורם לך להרגיש יותר בטוח בהבחנתך. אתה מתחיל להתאהב באורח החיים החדש שבחרת. למרות כל המאמץ אתה לא מוצא את הנכס שיגרום לך לקבל החלטת קנייה,פעם בגלל המחיר הגבוה לטעמך, פעם בגלל ההשקעה בדירה שנראית לך מוגזמת, ופעם בגלל המוכר שניראה לך לא אמין. בנוסף אתה מגלה שרכישת דירה מכינוס נכסים זאת לא מציאה גדולה במיוחד. אז באו נדבר קצת על עובדות: איך מחפשים נכס להשקעה - כולם מחפשים נכסים באינטרנט. מניסיוני באיתור נכסים למדתי שנכס או דירה המגיעים לאינטרנט קשים לקנייה בשל החשיפה המיידית שטובה למוכר וקשה לקונה.לכן עלינו לשפר משמעותית את היכולת לזהות נכסים שלא מגיעים ללוחות האינטרסנטים על ידי קשרים פשוטים ועוד... איך ומה בודקים בנכס להשקעה? - כאשר החלטתי להתקדם עם הרכישה אני מאמת את זהות הבעלים על ידי בדיקה פשוטה בטאבו, אני בודק חריגות בבניה, וחובות על הנכס שלאמספרים לי או לא יודעים,אני בודק את השעבודים על הנכס ולטובת מי הנכס משועבד. לידיעה בלבד: רוב הנכסים משועבדים לבנקים למשכנתאות. איך מנהלים מו"מ בנכס להשקעה? - כולנו יודעים שמחיר הנכס הסופי והאמיתי נקבע במו"מ.לפעמים אנו מגיעים למחיר סגירה שונהמשמעותית מהמחיר הראשוני.לכן חשוב לראות את הנכס בלי קשר למחיר, יש להבין שכל מוכר מצפה למו"מ ואני כרוכש צריך להפגין נחישות וביטחון בהצעה הנגדיתשלי. |
|
מה אנו מחפשים בנכס להשקעה? - הגענו לשאלת השאלות, מה אנחנו מחפשים בדירה להשקעה? אנו מחפשים נכס שנהיה גאים בו כאשר נוציא אותו למכירה או להשכרה. אנו מחפשים נכס טוב שיעזור לנו בהתמקחות במו"מ, נכס שנוכל לממש ולהרוויח מהעסקה. מימון - אנו צריכים להבין שהבנק רוצה דבר אחד- ביטחון בהחזר ההלוואה. אנחנו זקוקים למקסימום מימון, והריבית פחות מעניינת בשלב הנוכחי זאת מפני שגובה הרווח בעסקה הוא הפרמטר החשוב. לסיכום נחזור לשאלת הפתיחה, מדוע אני לא מצליח למצוא דירה להשקעה? סיבה ראשונה: מפני שעסקת השקעה מייצרים ולא מוצאים. אני מבטיח לכם שעברו בין ידיכם הרבה הזדמנויות שלא הבחנתם בקיומם בשל חוסר ידע, או ביטחון עצמי מוגבל. בשל אי ודאות או רק בשל לחץ של יועצים. או סתם בגלל חשש טבעי שקיים אצל כל אחד. סיבה שנייה: תבינו איך הציידים חושבים. היכן הם מחפשים נכסים? מה הם מחפשים ?איזה קשרים הם יוצרים? כיצד הם מממנים את העסקאות שהם עושים? כמה דברים חשובים באיתור נכס שכדאי לזכור: n במימון עסקה הריבית נתונה למיקוח! אחוזי המימון הגבוהים הם ההישג האמיתי! n הבנק רוצה להיות בטוח בהחזר החודשי – ספק לו את הביטחון ודרוש תנאים מוגדלים. n נכסים באינטרנט טובים למוכרים, קשים לקונים. n קשרים פשוטים הם המתנות הגדולות של שוק הנדל"ן. n בחר את היועצים שלך ובחן את ניסיונם בעסקות אשר בגינם אתה מתייעץ. n חפש עסקה אשר תפנה לקהל איכותי ביחס לאזור n אם קהל איכותי יבקש את הנכס שלך תמיד תוכל לפנות לכל הקהלים. n הזדמנויות לא קימות באמת – יוצרים אותם n אין תחליף לידע איכותי. ללמוד נדל"ן זהו צורך קיומי לאיכות חיים טובה. |
