סוגי השקעות בנדל"ן
התפיסה הרווחת היא שבשוק ההון כספו של המשקיע נמצא תמיד בסיכון ואילו בנדל"ן המשקיע
נמצא בהזדמנות מתמדת להרוויח או לפחות לשמור על ערך כספו.
יחד עם זאת, גם בתחום הנדל"ן ניתן להבחין בשני סוגי משקיעים:
1. המשקיע הסולידי שרוצה תשואה שנתית צפויה מראש.
2. משקיע האקזיט שמנצל כל תנועה בשוק לטובתו, אם במכירה או בקניה של נכסים
המשקיע הסולידי קונה נכס המיועד להשכרה לטווח ארוך כאשר ההחזר איטי וזוחל עם השנים.
אולם לטווח הארוך ולאורך זמן ההשקעה מספקת עבורו תזרים מזומנים נוח ואף החזר של ההשקעה.
בשיטת האקזיט מנצל המשקיע את התנודות בשוק, כלומר את העיתוי הכלכלי, וכאשר השוק עולה,
כלומר הדרישה לנכסים עולה - הוא מוכר ברווחים גבוהים וכאשר השוק בירידה הוא רוכש נכסים במחירים
אטרקטיביים במיוחד ומחכה לעליה הבאה. עוד יכולת חשובה בתחום זה היא המיומנות לזהות נכסים
הזקוקים לשיפוץ או מימוש זכויות, לרכוש אותם, לבצע בהם את ההשבחה ולמכור ברווח של עשרות אחוזים.
מהי השקעת נדל"ן מניבה?
בתחום המגורים ההשקעה האידיאלית היא רכישת דירה במיקום מבוקש על ידי קהל היעד הרצוי.
היתרון הוא ביקוש גבוה, מחיר שעולה ביחס לשוק, ושוכרים עם מוסר תשלומים גבוה.
באזורים יותר זולים ופחות מבוקשים, יש צורך להתמודד עם בעיות של איכות השוכר ומוסר תשלומים חלש יותר.
מעבר לכך יש לזכור שתחזוקת הנכס עולה 5% מסכום הגביה השנתית.
בנוסף להכנסה החודשית, השקעות בנדל"ן מניב הן השקעות שבהן ניתן לממש את הנכס ברווח יפה.
ערכן של מרבית נכסי הנדל"ן עולה עם השנים וכך במעמד המכירה לא רק תוחזר ההשקעה הראשונית אלא אף
תתווסף תשואה נאה אשר תאפשר השקעות נוספות בנדל"ן.
בתחום המסחרי התשואות גבוהות הרבה יותר מתשואות בתחום במגורים. יחד עם זאת,
כאשר ישנה ירידה קלה בפעילות הכלכלית בשוק מיד נפגעים העסקים והשכירות הופכת לנטל.
בנוסף, בתחום זה ההשקעה מסוכנת יותר בשל הארנונה הגבוהה שמשולמת על ידי בעל הנכס, בין אם הנכס מושכר
ובין אם עומד ריק. ישנם אפילו מקרים בהם השכירות והארנונה שווים בערכם.
היתרון בנכס מסחרי הוא היכולת להשכיר לתקופות ארוכות וליהנות מהעובדה שהשוכר בדרך כלל משקיע
בנכס ומוסר אותו בסוף התקופה משודרג יותר.
מהי השקעת נדל"ן בשיטת האקזיט ?
השקעה בנדל"ן בשיטת האקזיט מהירה יחסית ואופן הפעולה בה הוא רכישת בתים במחירי "מציאה",
וניצול הזדמנויות כגון מכירות פומביות של בתים שעוקלו על ידי הבנקים, שדרוג ושיפוץ המבנה במידת הצורך,
ומכירתו במחיר גבוה יותר בצורה משמעותית. החזרת ההשקעה וקבלת התשואה על ההון המושקע היא מיידית
עם מכירת הנכס. כמו כן, גם כאשר נדרשים שיפוצים בנכס שנרכש, ערכו של הנכס הנדל"ני עולה בהרבה מעבר
לעלות השיפוצים וכך מייצרים עסקה משתלמת במיוחד. שיטת האקזיט נכונה לכל סוגי ההשקעות בעולם הנדל"ן
כולל אדמות, מגרשים, בניינים, מבנים מסחריים ועוד.
אם אתה קורא ואומר לעצמך "קל לדבר ולומר שהשקעות טובות יותר וטובות פחות, אבל אני צריך הרבה
כסף כדי להשקיע בנכסים הללו, ואין לי מספיק" , תמשיך לקרוא:
אחת הטעויות הנפוצות בציבור היא האמונה המוטעית שצריך מיליונים כדי להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן.
רק מי שאינו בקי בפרטים חושב שצריך הון ראשוני רב כדי לרכוש נכס. האמת היא שלא כך הדבר.
ישנן הלוואות מסוגים שונים לרכישת נכסים וזאת בעיקר מפני שהבנקים בוטחים בשוק הנדל"ן.
אחת ההלוואות הנפוצות בקרב משקיעי הנדל"ן (אנשי האקזיט) היא הלוואת "גרייס" או "בלון",
הלוואות בהן ההחזרים נדחים למועד מאוחר כגון מועד מימוש הנכס. כמו כן ניתן תמיד להצטרף לקבוצה כדי לרכוש יחד נכס.
לכן הבעיה האמיתית היא למצא נכס ששווה לקנות ולמכור ברווח ולא מהיכן להשיג את המימון.
|
