חשוב שתעקבו אחר הזכויות בטאבו

לאחרונה ניתן על ידי בית המשפט העליון פסק דין בערעור על החלטת בית המשפט המחוזי מרכז. פסק הדין ממחיש עד כמה חשוב לבצע מהלכים בתחום הנדל”ן בליווי מקצועי של עורך דין המומחה לתחום ועד כמה חשוב לעקוב אחר הזכויות בטאבו.

מחבר: עו"ד יובל ברכה

המבקשות, אסתר וטובה רידר, הגישו בבית המשפט המחוזי בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד ל.רפאל חברה לבניין בע"מ אשר ימנע מהחברה לנקוט פעולות מימוש לגבי נכס בבני ברק, עד להכרעה בתביעת המבקשות. בקשתן נדחתה.

רקע לסכסוך

המבקשות הינן בנותיה של גב' רחל רידר אשר רשומה כבעלים של הנכס.

בין האם לחברת רפאל נכרת הסכם במסגרתו הזמינה האם מהחברה בניה של דירות מעל גג הנכס. בכותרת ההסכם צוינו גם המבקשות שחתמו על ההסכם באמצעות אביהן כמיופה כוחן. ההסכם שותק לגבי זכויותיהן בנכס.

החברה החלה בבניה, אך שיק שקיבלה כתשלום מהאם בסך 776,160 ש"ח לא כובד.

ההליך בבית משפט השלום

החברה הגישה כנגד האם ובנותיה תביעה בסדר דין מקוצר בבית משפט השלום בתל אביב. המבקשות הגישו בקשת רשות להתגונן וטענו כי לא העניקו לאביהן יפוי כח להתקשר בהסכם בשמן. המבקשות טענו עוד כי אינן רשומות כבעלות זכות בנכס ואף לא בעלות הערת אזהרה, וכן כי בעבר חתמו הן על תצהיר לקבלת חלק מן הנכס במתנה מבלי שביקשו ומבלי שפעלו לרישום המתנה.

פעולות הגביה של החברה

החברה פתחה נגד האם תיק הוצאה לפועל, בבקשה לבצע את השיק. התנגדות האם להליך זה נדחתה. ערעור על החלטת הדחיה נדחה גם כן. החברה המשיכה בפעולות הוצאה לפועל כנגד האם ועיקלה את הנכס ופנתה לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאשר את מכירת הנכס לשם גביית החוב.

ההליכים בבית המשפט המחוזי

על הרקע האמור פנו המבקשות להגשת תביעה בבית המשפט המחוזי, במסגרתה התבקש צו מניעה זמני. המבקשות טענו לבעלות במחצית מן הנכס על סמך מתנה שנתה להן אימן לפני 15 שנים. מתנה זו דווחה לרשויות המס אך לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין וגם הערת אזהרה בגין העסקה לא נרשמה.

המבקשות טוענות כי הפעולות שנעשו בנכס לכאורה בשמן נעשו ללא סמכות ובלי ידיעתן.

בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לצו מניעה זמני. בית המשפט קבע כי אין די בהצהרת המבקשות שלא נתנו יפוי כח לאביהן כדי לקבל את טענתן. התנהגותן והתנהלותן במהלך כל השנים והתעלמותן ממימוש ההתחייבות לתת להן את הנכס במתנה

וכן אי רישום הערת אזהרה מלמדות כי גם אם לא חתמו על יפוי כח לאביהן הרי שלכאורה ראו בו במהלך השנים כנאמן לפעול בשמן בנכס.

עוד נקבע כי המבקשות השתהו בהגשת הבקשה ונזכרו לפעול רק לאחר שהשמשיבה פעלה לגביית השיק והן ראו שכלו כל הקיצין.

בית המשפט המחוזי קבע שהתנהגותן נחזית להיות חסרת תום לב. זאת ניתן לראות בנסיונן להתרחק מן הנכס, כעולה מהתצהיר שהגישו בבקשת הרשות להתגונן, וכעולה מהאופן שאפשרו להוריהן לעשות בנכס עבורן ולהתקשר בהסכם שאמור היה להיטיב עימן וכן מאי נקיטת צעדים לביטול ההסכם לאלתר ובכל תוקף כאמור בתצהירן. טענותיהן בבקשת הרשות להתגונן לא עלו בקנה אחד עם טענותיהן במקרה הנוכחי.

בית המשפט המחוזי קבע כי באיזון האינטרסים אין למנוע מהמשיבה לממש את הנכס לצורך פרעון החוב לפי השיק. החוב נוצר בשל עבודה שהשקיעה המשיבה בנכס ושיפרה את ערכו והמבקשות נהנו משיפור זה.

דיון בבית המשפט העליון

בית המשפט העליון בהחלטתו הסביר כי בעת מתן סעד זמני בית המשפט שוקל מספק עניינים – הראשון – האם בתובענה העיקרית קיימת עילת תביעה, מאזן הנוחות בין הצדדים וכן שיקולים של יושר, ביניהם תום ליבו של המבקש.

בית המשפט העליון קבע כי במקרה שבפנינו סיכוי התביעה אינם גבוהים לכאורה והתנהגות המבקשות נחזית להיות חסרת תום לב כפי שקבע בית המשפט המחוזי. התובענה מבוססת על מתנה מלפני 15 שנים אשר לא נרשמה בלשכת הרישום ואף הערת אזהרה לא נרשמה בגינה. כמו כן בתובענה עותרות המבקשות להצהיר על בעלותן במחצית הנכס מכח אותה מתנה בעוד שתצהיר שהגישו במסגרת בקשת רשות להתגונן התנערו מזכותן בנכס. טענותיהן בתצהיר אינן מתיישבו עם טענותיהן בתביעה הנוכחית.

עוד נקבע כי מאזן הנוחות נוטה לכיוון החברה. הנזק אש עשוי להיגרם למבקשות מאי מתן הצו הינו בר פיצוי. החברה לעומת זאת ביצעה עבודה ומנסה מזה כשנתיים לגבות את חובה. החברה אף נקלעה לקשיים כלכליים בעקבות אי תשלום החוב.

בית המשפט העליון קבע כי יש באמור כדי לדחות את בקשת רשות הערעור.

אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו בשום פנים ואופן ככזה.

המחבר: עו"ד יובל ברכה (MBA, LLB, מגשר מוסמך) מומחה בתחום הנדל"ן והעסקאות, מלווה יזמים וחברות, בארץ ובחו"ל, בעל תואר שני וראשון במנהל עסקים ומשפטים, בהתאמה ומרצה באוניברסיטאות, מכללות ופורומים שונים.