רגע לפניי חתימה על הסכם מכר מקרקעין, מספר פרטים שעשויים להקל על הצדדים לעסקה:
מהי חובת תום הלב וגילוי בעסקת מכר, האם של המוכר או הקונה בעסקה? חשוב לדעת: שעסקת מכר מקרקעין דורשת חובת גילוי מריבית בין הצדדים לעסקה, לאור עובדה זו, רוב הסכמי המכר נפתחים בהצהרות המוכר על מצב הנכס ותקינותו ושאין מניעה חוקית כלשהי למכירה כגון: שיעבוד על הנכס, משכון וכיו"ב. אף הרוכש מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי המשפטי והתכנוני של הנכס וכי הוא מוותר מראש על כל תביעה כנגד המוכר בעניין תקינות הנכס כמובן.
במקרים רבים, בעסקת מכר, ידו של המוכר על העליונה היות והוא מודע היטב לפגמים ולליקויים של הנכס, במידה ויש, לעומת הקונה אשר אינו מודע לפגמים שעלולים לצוץ בהמשך ועדיין מוטלות עליו החובות לברר ולבדוק תקינות הנכס.
אשר על כן חלה על המוכר חובת גילוי המהווה חלק בלתי נפרד מחובת תום הלב בעסקת מקרקעין ובניהול המשא ומתן בין הצדדים.
הלכה חד משמעית בעניין היקף חובת הזהירות בניהול משא ומתן אינה קיימת בפסיקה, שכן בית המשפט נוהג לבחון בין היתר את זהות הצדדים לעסקה וכי באם נראה כי לרוכש ידע והבנה טובים בהלכות הנדל"ן והמסחר והוא יכול היה לבדוק את מצבו של הנכס, שאז יורדת חובת הגילוי של המוכר במעט. מומלץ כי המוכר יפרוש בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו אודות הנכס המדובר, שכן אילולא לא יפעל במסגרת חובת תום הלב הוא חשוף לתביעות וטרוניות מצד הרוכש.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת עו"ד דברת יעקב הנה בעלת משרד עורכי דין ברעננה מתמחה בתחום הנדל"ן לרבות ליווי
קבוצות רכישה/תמ"א 38 ומיסוי מקרקעין, מסחרי אזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
המחברת הנה בעלת תואר שני במינהל עסקים MBA מאוניברסיטה בבריסל, שבבלגיה.
|
