אז למה לי קרקע חקלאית, עכשיו?

מזל טוב!, אתם זוג הורים צעירים עם ילדה בת שלוש ועוד קטנצ'יק בדרך. המצב שלכם, טפו טפוטפו, בסדר גמור ויש אפילו קצת כסף בצד לימים סגריריים או לקופת חיסכון לאוניברסיטה של הילדים. המצב הכלכלי בישראל 2012 מציב לכם סימני שאלה בנוגע להשקעות של הכסף בכל דבר שאינו פק"מ סגור בבנק הקרוב למקום מגוריכם והמושג "השקעה בטוחה" מצלצל באוזניים של הצעירים בישראל כמו דבר שכדאי להתרחק ממנו כמזמין צרות.

"באמצע שנות השמונים", מספרים לכם חבריכם הבוגרים בעלי הניסיון, "עבדו על כל כך הרבה צעירים להשקיע בקרקעות שיופשרו בעתיד והם לא ראו מזה שקל". אתם מהנהנים בייאוש. לא נעים לחשוב על אותם תמימים שהשקיעו ב"קרקע איכותית להפשרה" באזור שבין גדרה לחדרה, אשר בסופו של דבר יועדה להיות מבנים ציבוריים, גנים קהילתיים או אפילו שמורות טבע. האם המצב השתנה? שי נסים, מנכ"ל "לי מרשל" השקעות בנדל"ן, מכיר בסיפורים האלה ומפתח עבורנו מודל חילופי המבוסס על שיתופיות ושקיפות, "כי השקעה בנדל"ן לא צריכה להיות מעוזם של כרישי נדל"ן, אלא של האזרחים", כך נסים.

"בכל מחזור כלכלי נוצר ביקוש ער לנדל"ן בעיקר במרכז הארץ" מספר נסים על התחושה בשוק כי מלאי הקרקעות במדינה הולך ואוזל. בשוק הגועש הזה נמצא אנשי נדל"ן ומשקיעים פרטים המצפים לשינוי יעוד ועליית ערך בעשרות ואולי אף מאות אחוזים ומנסים למכור את מרכולתם לציבור הרחב, "ההבדל בין 'לי מרשל' לבין השאר הוא כי את הקרקע המיועדת אנחנו קונים בשותפות יחד עם המשקיע ובכך מחזיקים אינטרס משותף במעקב ובבחירה של השטח", דברי נסים המוסיף כי המשקיעים יודעים שייקחו שנים לא מעטות המלוות בצפייה דרוכה לשינוי יעוד הקרקע, אבל כאשר האזור מתחיל להשתנות "אז זה קורה וקורה בגדול".

כיצד אנו יודעים שהזמן הגיע להשקיע?

אנו ב"לי מרשל", מנהלים מעקב מתמיד על עתיד הקרקעות בהן אנו משקיעים עם השותפים החיצוניים שלנו", מסביר נסים אשר אוחז בעבר עשיר של השקעות נדל"ניות מוצלחות עם אחוזי תשואה גבוהים ברחבי הארץ ביניהן חולון, ראשל"צ, גן יבנה, רחובות, נס ציונה ועוד. "הפרויקטים שמומשו ברווחים גבוהים העניקו ומעניקים שקט כלכלי לכל מי שהשקיע בהם וחברת לי מרשל בתוכם כשותפים להשקעה". שיטת העבודה החדשה של "לי מרשל" מאפשרת לכל אחד לרכוש קרקע בסכום שמתאים ליכולת הכלכלית שלו. הקרקע נרשמת על שמו בטאבו, והסיכון בהשקעה יורד כמעט לחלוטי עקב האפשרות לנקודות יציאה מההשקעה המאפשרות לשותף המשקיע לקבל את כספו בחזרה כולל הריבית שנצברה על התקופה", כך נסים.

"ההתעניינות בקרקעות חקלאיות נפוצה לא רק בקרב מי שמחפש השקעה לטווח ארוך", מספר מנכ"ל "לי מרשל" ואכן, יותר סוחרי קרקעות מדווחים על התעניינות הולכת וגוברת לרכוש קרקעות חקלאיות על ידי תושבי חוץ, אלה רוכשים את הקרקע כסוג של "מתנה ציונית" לנכד שנולד או לבר המצווה, כסמל לאחיזה ויישוב הארץ בעתיד. "ההתעניינות היא יותר לרכישה ציונית המקנה זיקה לנכס בארץ ישראל", מדובר בקרקעות באזורי המרכז והטבעת השנייה אשר בה המחירים עדיין סבירים והם מסמנים את היעד הבא של התרחבות גוש דן.

איך זה עובד?

התשואות על רכישת קרקע יכולות להרקיע שחקים בעיקר אם שינתה את יעודה וצברה עוד זכויות של יחידות דיור או אחוזי בנייה גבוהים. מדובר בסכומי השקעה נמוכים לעומת רכישת קרקע מופשרת למגורים כאשר טווח המחירים נע בין 30,000 שקל לחצי דונם באזור מרוחק ובעל סיכויים נמוכים להפשרה בטווח הנראה לעין, לבין 200-300 אלף שקל לחצי דונם באזור מבוקש, שבו זמינות הקרקע לבנייה נראית בטווח הקרוב. במקרים קיצוניים של קרקעות במיקום מבוקש עשוי המחיר להגיע גם ל500-400 אלף שקל לחצי דונם.

נסים חושף את הקלפים בנוגע לחלק מהמיקומים הפוטנציאלים בהם תתבצענה ההשקעות: "כיום יש ביקוש גבוה ותוכניות עתידיות באזור באר יעקב, לוד, נס ציונה רחובות "עיר המגדלים" ראשון לציון וגדרה אשר רווים בקרקעות חקלאיות והכי חשוב פרטיות ולא של מנהל מקרקעי ישראל", אומר נסים בביטחון ומוסיף: "אנו מבינים שנשארו מעט קרקעות אשר אמורות להכיל עוד דורות רבים שיבואו אחרינו", דברי נסים שקורץ אלינו הישראלים ודורש מאיתנו לקחת אחריות, להתאגד ולא לאפשר לבעלי הון לשלוט בעתידנו כמשקיעים או כרוכשים פוטנציאליים בשוק.

חייבים לפעול נכון וחכם

            אם לא פועלים בצורה בטוחה, נכונה וחכמה, רכישת קרקע חקלאית עלולה להיות הרפתקה מסוכנת. מדובר בעסקה עם מרכיב ספקולטיבי משמעותי, המשתנה מעסקה לעסקה. אין בעל מקצוע בתחום היכול להבטיח לרוכש כי הקרקע אכן תופשר בטווח הקרוב, ואם תופשר, אז היעוד יכול להיות למגורים או מסחר ואולי תעשיה, ההפשרה תלויה במידה רבה בצרכיה של הרשות המקומית, הוועדה המקומית לתכנון הבנייה, וועדות התכנון המחוזיות, הנגזרות ממדיניות התכנון של תוכניות המתאר הארציות. כך שבפועל נתונים בעלי הקרקעות במידה רבה לרצונם של הגופים הללו.  

דוגמה בולטת לכך, מסביר נסים, היא תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 שאושרה לאחרונה וייעדה קרקעות חקלאיות רבות לשטחים ירוקים ולשטחי נופש מטרופולינים במחוז המרכז. התוכנית, שגררה תביעות בהיקף מיליארדי שקלים נגד הוועדות המקומיות, הותירה בעלי קרקעות רבים מאוכזבים, עם קרקע שהפשרתה למגורים לא התממשה. וזוהי רק דוגמה אחת.
 
            יחידת קרקע בסיסית היא לרוב בשטח העולה על 250 מ"ר, על כן יש לרכוש שטח שהוא יותר מכפול על מנת להגיע למצב שניתן לבנות על השטח הנרכש יחידת דיור אחת, אולם כאשר רוכשים באזור עירוני אשר מיועד לצרכי הרשות המקומית, אמורה הרשות להשתמש בשטח שנותר לה במרב זכויות הבנייה ולכן רוב הסיכויים שהיא תאפשר בנייה רוויה עם מספר גבוה של יחידות לדונם.

            בנוסף, אם ייעודה של הקרקע שונה מחקלאות לבנייה רוויה, יש להביא בחשבון שקיים סיכוי לא מבוטל שיהיו לכם שותפים נוספים שאינכם מכירים כלל, בין אם בדירה עצמה כאשר מדובר בשטח קטן, ובין אם בבניין מגורים שלם. לצורך כך חשוב להקפיד על רכישה במקום שקיים הסכם שיתוף רחב ככל שניתן המאגד את בעלי הקרקע לכוונה אחת ברורה – שימוש במרב זכויות הבנייה כאשר ידרשו לכך.

מחקר ומודעות הוא הפתרון לעמימות

השותפות בהשקעה בקרקע יחד עם "לי מרשל" נותנת לצרכן "ארגז כלים" להתמודדות עם תנודות השוק. נסים מסביר: "אנו חושפים בפניי השותפים החדשים שלנו את המקורות לידע שלנו, מאפשרים שקיפות מלאה שנותנת למשקיע ידע והתמצאות בכל עת בנוגע להשקעה שלו, במיוחד אם הוא צעיר וחדש בתחום". "לי מרשל" המרכז הישראלי להשקעות בנדל"ן ונסים בראשם פועלים כבר שנים בתחומי ההשקעות והלימוד לקראת השקעות, ערכו של ידע זה לא יסולא בפז והשותפים להשקעות של המרכז מקבלים הזדמנות לשיתוף פעולה עם "אחד שמבין". "אנו מצויים תמיד עם אצבע על הדופק, כך התפתחנו להיות מי שאנחנו וההצלחה צריכה להיות של כל מי שמעוניין בה", כך נסים.

יש לזכור :

בגל האחרון  של עליית מחירי הנדל"ן הדירות עלו בממוצע בין 50 ל - 150 אחוז על פי הלמ"ס ואילו הקרקעות עלו בין 200 ל 600 אחוז גם אם לא הפשירו אותן לבנייה....